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Le 21 octobre 2016, les États africains ont signifié leur adhésion au Nouvel ordre du jour en matière d’urbanisation à Quito en Équateur, un programme non contraignant visant à rendre les villes sûres, durables et résilientes. Ce Nouvel ordre du jour fixe les normes mondiales en matière de développement urbain durable au moment où le monde connaît l’urbanisation la plus rapide dans l’histoire.

Plus que tout autre continent, l’Afrique fait face à une urbanisation extrême et rapide. Il s’agit d’une difficulté que Shelter Afrique et d’autres institutions régionales surmonteront conjointement avec les gouvernements africains et leurs agences pendant la réalisation du Nouvel ordre du jour en matière d’urbanisation. C’est la raison pour laquelle le symposium de 2017 visait à atteindre les objectifs suivants:

a) Pour les actionnaires: discuter en séance plénière de la façon dont Shelter Afrique peut être replacé pour servir de moyen clé inter-régional dans le Nouvel ordre du jour en matière d’urbanisation;
b) Pour Shelter Afrique: explorer dans le cadre d’une session d’atelier le capital nécessaire pour jouer efficacement le rôle (a) susmentionné et la manière dont ce capital peut être mobilisé pour l’exécution des projets de logements abordables;
c) Les actionnaires: explorer les structures de gouvernance appropriées devant s’assurer que Shelter Afrique peut remplir durablement le mandat qui est le sien.

Session plénière
Plusieurs personnes se sont manifestées lors de la session, notamment l’honorable Fashola qui a prononcé un discours, quatre intervenants des participants qui ont apporté des contributions. De tous ces éléments, il a émergé ce qui suit:
1) Le logement doit être une priorité dans le débat autour de l’urbanisation durable et sa mise en place doit être une approche à vie et intergénérationnelle.
2) Shelter Afrique doit s’efforcer de travailler avec le secteur public et le secteur privé pour offrir un logement abordable.
3) La gouvernance et la structure administrative de Shelter Afrique doivent être renforcées si l’institution doit s’acquitter de son mandat.
4) Le logement locatif doit être considéré comme une première étape vers l’approvisionnement en logements et les gouvernements doivent adopter des politiques pour soutenir les programmes de logements locatifs.
5) Shelter Afrique doit élargir son mandat pour devenir un centre de ressources pour le logement et prodiguer des conseils techniques en plus de fournir un financement du logement

Session de rupture des finances:

Le modérateur de la session, M. Gabriel Negatu a présenté la situation financière actuelle de Shelter Afrique. Voici quelques-uns des points saillants de sa présentation:
• Shelter Afrique sera à court de liquidités en 2017, à moins que les actionnaires ne contribuent 33 millions de dollars supplémentaires sur les montants déjà versés.
• La cause principale des difficultés financières de la société était une faible capitalisation en raison de l’incapacité des actionnaires à respecter leurs engagements en matière d’apport en capitaux.
• Shelter Afrique a demandé des injections de liquidités de 33 millions de dollars américains en 2017, 80 dollars en 2018 et 2019 pour se remettre complètement de la crise.

Une question a ensuite été posée aux participants sur la façon dont Shelter Afrique peut obtenir une souscription au capital suffisante et opportune pour soutenir l’organisation. Les résultats des délibérations sont détaillés ci-dessous:
1) Les pays africains doivent mobiliser des ressources, notamment pour le secteur du logement et les infrastructures touchant au logement à partir de prélèvements spéciaux. Les Africains doivent trouver leurs propres solutions plutôt que de compter sur la communauté internationale pour répondre à nos besoins de logement.
2) Les attentes de l’Afrique vont au-delà des capacités de SHAF. Shelter Afrique doit pouvoir mobiliser ses capitaux propres afin d’attirer des fonds supplémentaires pour financer des projets à plus grande échelle.
3) Il incombe au Conseil d’administration et à l’administration de s’assurer que tous les prêts effectués sont en droite ligne des ressources disponibles afin que la société ne connaisse pas de crises de liquidités.
4) SHAF a fait preuve de laxisme dans la collecte des souscriptions en retard. L’institution doit imposer de lourdes sanctions pour les retards de paiement avant la fin du mois de juillet. L’AGA doit envisager de mettre aux enchères les parts des pays en retard de paiement.
5) Shelter Afrique doit fournir aux pays membres (ministères de l’Habitat) une proposition de valeur pour accroître l’actionnariat, car elle doit, au final, être présentée aux ministères des Finances afin de justifier le décaissement des fonds.
6) Pour accroître son impact, SHAF doit organiser des séances de planification conjointes avec les pays membres pour prendre connaissance des priorités du pays et veiller à ce que l’intervention de SHAF vienne en appui aux politiques nationales de logement.
7) L’AGA doit examiner les statuts de la société et lui permettre de lever les fonds propres en dehors de ses membres.
8) La question de l’abordabilité doit être traitée. Nous ne serons jamais en mesure de lever suffisamment de fonds pour combler le manque de logements. Nous devons par exemple utiliser les matériaux locaux pour réduire le coût. Nous avons également besoin de financement commercial pour importer les matériaux provenant de l’étranger.
9) La propriété du logement à travers les fonds partagés Ils permettent à un propriétaire d’accéder à la propriété d’une partie d’une maison et d’acheter le reste lorsque les revenus augmentent. Ce type de fonds requiert l’appui d’un partenaire financier – d’une institution financière ou d’un gouvernement.
10) Les gouvernements pourraient stimuler l’offre des logements locatifs grâce à diverses politiques flexibles et couvrir un large éventail de groupes cibles et de types de logements locatifs.
11) Les gouvernements pourraient également soutenir la l’approvisionnement de logements locatifs en octroyant des subventions et des incitations fiscales.
12) Le capital à long terme est essentiel pour le financement du logement locatif. On peut y accéder grâce à des obligations, des fonds de pension et des compagnies d’assurance.
13) Des programmes de logements locatifs réussis ont été mis en œuvre à travers le monde. Une étude de cas en Inde a été partagée avec les participants où le relâchement de l’index de l’occupation du sol et l’offre de droits d’exploitation transférables (TDR) ont été utilisés pour créer des espaces disponibles dans une zone congestionnée.
14) Entre autres projets de logements locatifs réussis qui ont été présentés figurent: Le Johannesburg Housing Company (JHC) où plus de 4 000 logements locatifs ont été développés et l’OMH-Mali où le modèle de PP a été utilisé pour développer plus de 6 000 de logements locatifs

Session de rupture de la gouvernance

Le modérateur de la session, M. Steve Mainda a ouvert la session en soulignant que Shelter Afrique avait connu 2 grandes crises au cours des six dernières années, ce qui a eu un impact financier négatif sur la société. Ces deux crises ont été causées par des structures de gouvernance d’entreprise faibles. Il a ensuite posé une question aux participants quant à ce que devait faire Shelter Afrique pour s’assurer d’être mieux gouverné. Un résumé des délibérations est présenté ci-dessous:
1) Les membres du Conseil doivent améliorer la fréquence de communication avec l’Assemblée générale à au moins une fois par trimestre.
2) Les membres du Conseil représentant les groupements nationaux doivent communiquer avec autres membres du groupe après chaque session du Conseil pour les tenir informés des discussions lors des réunions du Conseil.
3) L’Assemblée générale annuelle doit annuellement évaluer le rendement des membres du Conseil.
4) L’actionnariat de la société doit être ouvert aux non régionaux dans l’optique de générer de nouveaux capitaux et améliorer également les structures de gouvernance.
5) La fonction d’audit interne doit être renforcée pour pouvoir détecter les signaux d’alerte rapide au sein de l’organisation avant que les questions n’atteignent la presse/l’agent de dénonciation.
6) Le recrutement aux postes clés (administrateur général, Secrétaire général et auditeur interne) doit être confié à un cabinet de recrutement de renom.
7) La stratégie d’organisation doit être en droite ligne des besoins des pays membres. Cette mesure générera plus de soutien financier des actionnaires et les encouragera à investir davantage dans les affaires de la société.

CONCLUSION

Le Symposium a conclu que Shelter Afrique occupe une place essentielle dans la mise en œuvre du Nouvel ordre du jour en matière d’urbanisation et que les gouvernements africains doivent faire du logement une priorité dans le débat autour du développement durable. Il a également été reconnu que, pour que Shelter Afrique joue ce rôle primordial, les pays membres doivent payer leurs souscriptions en temps opportun et mobiliser ces ressources pour obtenir des fonds supplémentaires provenant d’investisseurs non africains afin de remplir le mandat de l’institution.

Les actionnaires ont également conclu que les structures de gouvernance de Shelter Afrique ont besoin d’être renforcées et appellent à une meilleure communication entre le Conseil d’administration et l’Assemblée générale et à une évaluation annuelle du rendement des membres du Conseil.

 

Le Symposium 2016 de Shelter Afrique avait pour but de répondre à l’histoire gênante et de plus en plus souvent moins racontée des pauvres des villes en Afrique.

Presque universellement, l’offre de logement n’a pas répondu aux besoins des pauvres des villes, avec le coût des logements neufs, notamment ceux construits par les agences gouvernementales beaucoup plus chers que ce que ce segment de la population peut s’offrir. La conséquence est la croissance rapide des quartiers informels, des bidonvilles aux alentours des grandes villes d’Afrique, avec des conséquences évidentes pour le développement économique, la santé, la sûreté et la sécurité.

C’est dans ce contexte que le Symposium a cherché à répondre aux objectifs clés suivants :

Explorer et présenter au public les approches et innovations actuelles en matière de planification et de conception de logements abordables pour les employés à faible revenu dans les villes ;

Mettre en évidence une gamme de méthodes de construction appropriées pour la mise en place de logements abordables pour les personnes à faible revenu ;

Explorer les options et les structures de financement pour les projets de logement à faible revenu

RÉSULTATS PRINCIPAUX

Le Symposium a enregistré deux discours d’ouverture, dont un par l’honorable ministre de l’énergie, des travaux publics et du logement de la République fédérale du Nigéria. Après cela, des experts du Nigeria, du Malawi, des États-Unis d’Amérique et du Sénégal ont constitué deux groupes et ont entretenu le public sur deux domaines thématiques. Le premier panel a discuté de la « Conception et la construction des logements à faible coût », tandis que le deuxième groupe a parlé du « Financement de l’offre de logement et de la demande de revenus à faible revenu ». Les messages clés des experts bien sélectionnés comprenaient :

La nécessité d’une bonne planification : Qu’il est nécessaire d’avoir une bonne planification tout au long de la chaîne de livraison de maisons afin d’identifier les possibilités de contrôle et de réduction des coûts. La planification devrait également englober l’inclusion d’installations de stockage, d’approvisionnement en eau, d’énergie, des routes et d’autres infrastructures pertinentes ainsi que des équipements sociaux pour les travailleurs afin d’éviter la prolifération des établissements informels. La planification devrait être étendue à la gestion et à la maintenance des propriétés après la mise en œuvre.

La nécessité d’une normalisation : Qu’une normalisation du parc de logements est nécessaire par opposition à la personnalisation. Lorsqu’il existe une harmonie et une uniformité de conception, il devient possible de standardiser les accessoires et les autres matériaux de construction, ce qui encourage les fabricants et d’autres entreprises, y compris les entreprises à petite échelle, à assembler et à livrer en masse aux constructeurs. Cette livraison de masse produit des économies d’échelle et une optimisation des coûts qui entraînent de faibles coûts de construction.

L’industrialisation : Une réduction significative du coût et du temps de production du logement peut être obtenue grâce à une industrialisation durable du processus de livraison du logement grâce à la construction de capacités de production indigènes. Cela nécessitera divers changements de paradigme, y compris :
la transition de la main-d’œuvre artisanale à faible consistance à une main-d’œuvre renforcée par la technologie à haute productivité ;
la transition de l’utilisation de matériaux de construction à faible valeur ajoutée aux composants et à la technologie de haute performance à haute valeur ajoutée ;
La transition de la construction de bâtiments personnalisés à faible productivité à une production industrielle modulaire à haute productivité.

L’utilisation de méthodologies de construction non conventionnelles pour réduire les coûts de construction tout en adoptant des solutions financières innovantes pour financer les options de construction et d’achat de maisons. Les approches comprennent l’utilisation de l’assistance technique et l’utilisation de blocs de sol stabilisés et d’autres matériaux indigènes dans un système de construction organisé.

L’utilisation d’institutions de microfinance pour accéder aux microcrédits de logement a été identifiée comme un canal important à travers lequel les pauvres en milieu urbain peuvent être soutenus pour devenir propriétaires. Deux modèles ont été examinés, notamment la microfinance de logement différentiel autonome, et; Microfinance de logement lié (Microfinancement de logement lié à d’autres produits offerts par un établissement de microfinance). Grâce à l’un ou l’autre modèle, l’accès au financement devient disponible pour les extensions de maisons et les rénovations, ainsi que pour les nouvelles maisons construites de façon incrémentielle.
Le financement subventionné pour les logements à faible revenu est-il une option durable? Le Symposium a noté que, en effet, divers gouvernements avaient adopté différentes approches pour subventionner le coût de l’accession à la propriété avec des degrés divers de réussite. Certaines des options de subvention retenues incluent la réduction des taux d’intérêt vers des groupes de revenus spécifiques, l’extension des titres de prêt grâce à des facilités de liquidité hypothécaire soutenues par le gouvernement ainsi que des améliorations de crédit telles que l’aide au paiement initial et l’assurance de prêts immobiliers.

Conclusion

En explorant diverses approches et innovations dans la planification et la conception de logements abordables pour les personnes à faible revenu dans les villes et en identifiant les options et les structures de financement pour les projets de logement à faible revenu, les objectifs du Symposium ont été bien atteints. Le résultat du Symposium peut être bien adopté par Shelter Afrique et d’autres parties prenantes pour concevoir et élaborer un programme approprié qui permettra de relever les défis du logement des pauvres des villes en Afrique.

Etant donné que 80-90% de la population africaine est locataire dans les zones urbaines, et que cette option est largement informelle et totalement ignorée comme une partie de la stratégie, le Symposium 2015 visait à atteindre deux objectifs clés:

• Réussir le pari de faire du logement locatif un moyen important de réponse à la nécessité de logements; et
• Utiliser des exemples de l’Afrique et du reste du monde pour illustrer les approches et les structures pratiques pour le développement de logements locatifs abordables.

Cinq exposés et contributions ainsi que des présentations ont été exposées par les participants. Les conclusions suivantes ont été extraites de tous ces exercices:

1) Les mythes entourant la propriété ne sont pas nécessairement vrais. Sur la base des recherches effectuées à travers le monde, il a été précisé que
 Il n’y a aucune corrélation entre la richesse et la propriété;
 Tout le monde ne veut pas posséder une maison et
 L’accession à la propriété n’offre pas nécessairement une vie meilleure.

2) De fortes incitations à louer par rapport à l’achat ont été partagées avec les participants. Ceux-ci comprennent, mais sans limitation:
L’option pour les personnes sans revenus ou capitaux propres pour garantir la propriété suffisante
La flexibilité dans la gestion du budget des ménages
Incorpore des périodes transitoires dans la vie des gens de la taille de célibataire à celle de famille sans impôts liés à la propriété
Soutient la mobilité pour le travail et les études
Réduit le niveau d’engagement financier pour conserver un logement
Permet une augmentation du revenu disponible pour les besoins de la famille pour les travailleurs à faible revenu
Permet une plus grande diversité d’options pour la création de richesses pour les familles à revenu plus élevé

3) Des programmes de logements locatifs abordables pourraient être réalisés grâce aux subventions pour réduire le coût de location du marché soit par des programmes gouvernementaux de fourniture directe de subventions en capital ou la fourniture directe de logements.

4) Les conditions d’admissibilité de location sont nécessaires pour garantir l’attribution du logement à ceux qui en ont le plus besoin.

5) Le revenu rajusté ou les systèmes de loyers du marché réduits assurent l’abordabilité.

6) Une réglementation efficace des fournisseurs de logements locatifs abordables assure la confiance du public dans la prestation des activités de location et la répartition des subventions.

7) Les programmes location-achat permettent l’accession des locataires aux loyers abordables dans le but d’économiser pour un dépôt et de mobiliser des prêts pour logement

8) Les fonds propres partagés permettent à un propriétaire de logement de gagner l’entrée à travers la possession d’une partie du logement et l’achat du reste, en cas d’augmentation du revenu. Cette option nécessite un partenaire des fonds propre – soit une institution financière ou un fournisseur soutenu par le gouvernement.

9) Les gouvernements pourraient stimuler l’offre de logements locatifs à travers différentes politiques qui sont flexibles et couvrent une vaste diversité de groupes cibles et de types de logements locatifs.

10) Les gouvernements pourraient également soutenir l’offre de logements locatifs en offrant des subventions et des incitations fiscales.

11) Le capital à long terme est essentiel pour le financement du logement locatif. Il peut être mis à disposition par le biais d’obligations, de fonds de pension et de compagnies d’assurance.

12) Les programmes de logements locatifs réussis ont été mis en œuvre à travers le monde. Une étude de cas en Inde a été partagée avec les participants où le relâchement de l’indice de surperficie du plancher et l’allocation des bons de développement transférables (TDR) ont été utilisés pour la création d’espaces disponibles dans une zone encombrée.

13) D’autres programmes de logements locatifs réussis qui ont été présentés comprennent: la Johannesburg Housing Company (JHC) où plus de 4000 logements locatifs avaient été développés et l’OMH-Mali, où le modèle PP a été utilisé pour développer plus de 6000 logements locatifs

CONCLUSION
Le Symposium a souligné avec succès le cas du logement locatif comme un moyen important pour la satisfaction du besoin de logement. Des expériences ont été tirées à travers le monde pour le partage des idées sur les approches pratiques de la réalisation des programmes de logements locatifs réussis pour le logement de 80-90% de la population africaine vivant dans des logements locatifs.